دولت کره جهت تعادل بخشی در بازار مسکن و کم کردن جمعیت ساکن در منزل های زیر استاندارد، مجموعه ای از ابزارها را طی حداقل نیم قرن گذشته جهت «افزایش عرضه، کم کردن
جعبه ابزار تنظیم بازار مسکن
عبارات مهم : ابزار
دولت کره جهت تعادل بخشی در بازار مسکن و کم کردن جمعیت ساکن در منزل های زیر استاندارد، مجموعه ای از ابزارها را طی حداقل نیم قرن گذشته جهت «افزایش عرضه، کم کردن هزینه اجاره نشینی، تقویت قدرت خرید و همچنین مهار سفته بازی ملکی» به کار گرفته هست. تجربه این کشور در مدیریت بازار و تنظیم قیمت و اجاره بها نشان می دهد سیاست گذار بخش مسکن، جهت عرضه مسکن ملکی و اجاره ای از طریق بخش خصوصی، اراضی دولتی را در مقیاس وسیع واگذار کرده و جهت کنترل شوک های رکود و رونق، از دو ابزار مالیات و تسهیلات بانکی بهره گرفته است.
جعبه ابزار تنظیم بازار مسکن
تصمیم اخیر دولت جهت بازار اجاره مسکن، از دید کارشناسان اقتصادی به «مداخله مخرب در روند توافق مالک و مستاجر» تعبیر شده است و همزمان یک فراخوان به وسیله مسولان این بخش جهت دریافت ایده های قابل اجرا بابت تنظیم مناسب متغیرهای دو بازار خرید و اجاره آپارتمان را در پی داشته هست. متولی بخش مسکن به دنبال تصویب قانونی جهت «تمدید اضطراری قراردادهای اجاره آپارتمان با طول زمانی مجموع دو سال» است به طوری که حق زیاد کردن بیش از ۱۰ درصد بهای اجاره جهت موجران در سال دوم، سلب می شود. در کنار این لایحه، زمزمه هایی جهت قیمت گذاری دستوری در بازار معاملات خرید آپارتمان به گوش می رسد. هر دو سیاست چون که حوزه اختیار سمت عرضه را به شکل مستقیم و یک طرفه محدود می کند، می تواند اثر منفی بر جریان ورود عرضه تازه آپارتمان به بازار معاملات داشته باشد (کاهش میل به به سرمایه گذاری ساختمانی) یا به شیوع توافقات غیررسمی در معاملات (قراردادهای پرخطر جهت سمت تقاضا) منجر شود.
نحوه مواجهه دولت با التهابات بازار مسکن و تصویر العمل صاحب نظران اقتصاد مسکن به این مواجهه نشان می دهد: اگرچه نشانه سیاست گذار از آنچه به «مداخله در ساز و کار بازار» تعبیر می شود، حمایت از تقاضای مصرفی جهت تسهیل مسیر خرید و اجاره مسکن است ولی به علت آثار منفی قابل بروز ناشی از مداخله در بازار، جامعه نشانه سیاست گذار، در عالی ترین حالت از کمترین منافع احتمالی تصمیمات دستوری برخوردار خواهد شد و به احتمال زیاد از تبعات آن، زیان خواهد دید. در حال حاضر «جایگزین مداخله دولت در ساز و کار بازار مسکن» به عنوان یک پرسش کلیدی هم جهت سیاست گذار و هم جهت ناظران و فعالان بازار ملک، مطرح هست. گزارش «دنیای اقتصاد» از نتیجه های یک بررسی جهانی از نحوه سیاست گذاری جهت بازار مسکن نشان می دهد: دولت به جای دخالت، می تواند با مدیریت ۴ حوزه مرتبط با بخش مسکن، دو نشانه کلیدی «حفظ و زیاد کردن توان خرید» و «اجاره بهای در استطاعت مستاجران دهک های پایین» را تضمین و محقق کند.
دولت کره جهت تعادل بخشی در بازار مسکن و کم کردن جمعیت ساکن در منزل های زیر استاندارد، مجموعه ای از ابزارها را طی حداقل نیم قرن گذشته جهت «افزایش عرضه، کم کردن
این تحقیق به وسیله دو پژوهشگر در بانک مرکزی انجام شده است و تجربه نیم قرن مدیریت بازار مسکن کره جنوبی به وسیله دولت این کشور، مورد بررسی قرار گرفته هست. دولت کره از اوایل دهه ۱۹۶۰ تاکنون، مجموعه ای از ابزارها همچون زمین دولتی، تسهیلات بانکی به اعتبار بعد انداز، مالیات های ملکی و همچنین کمک هزینه اجاره را در ۴ حوزه «افزایش عرضه مسکن ملکی و اجاره ای، تقویت استطاعت خرید و اجاره مسکن، تامین مالی دو سمت عرضه و تقاضا و همچنین مقررات احتیاطی ضدسفته بازی» به کار گرفته است.وضعیت متغیرهای اقتصاد مسکن در کره جنوبی مشخص می کند: جعبه ابزار تنظیم بازار ملک در این کشور توانسته نبض بازار در دوره های رونق و رکود و مقاطع زمانی رشد شدید قیمت را تحت کنترل قرار دهد و دامنه نوسانات را محدود کند. نتیجه های پژوهشی که در فصلنامه روند –نشریه بانک مرکزی- تحت عنوان «سیاست بخش مسکن در جمهوری کره» منتشر شده، حاکی است: دولت کره جهت بخش مسکن در نخستین گام، در دهه ۱۹۶۰ نهادسازی و تدوین سیاست های بنیادین را کلید زد و در قالب آن موفق شد با تجهیز شرکت دولتی مدیریت بازار زمین مسکونی و تقویت بانک توسعه ای، زمینه واگذاری زمین جهت انبوه سازی و همچنین تامین تسهیلات ساخت مسکن را به وجود بیاورد.
بزرگ ترین چالش دولت کره در بازار مسکن طی دهه ۱۹۶۰، نحوه پرداختن به مساله «کمبود شدید عرضه» بوده و در آن سال ها کسری حدود ۳۰ درصدی در بازار ملک وجود داشته هست. همچنین بخشی از سیاست های پایه ای جهت مدیریت بازار مسکن در دهه ۱۹۶۰ به تدوین یک لایحه اضطرار جهت بازدارندگی سفته بازی تخصیص داده شده است پیدا می کند که در قالب آن، دولت تصمیم می گیرد برنامه اخذ مالیات از عایدی املاک را جهت مالکان بیش از یک واحد مسکونی با نشانه کنترل تقاضای سرمایه ای و سوداگری در بازار ملک، طراحی کند.
برش زمانی دوم در سیاست گذاری بخش مسکن در کره جنوبی، به دهه ۱۹۸۰ تخصیص داده شده است دارد. ارائه زمین از طرف دولت به بخش شخصی در مقیاس وسیع و مشوق های مالیاتی و یارانه جهت عرضه کنندگان مسکن با نشانه «یک منزل جهت هر خانوار» با اولویت «خانه اولی ها»، در این دوره به اجرا درمی آید، به طوری که در سال های ۱۹۸۸ تا ۱۹۹۲ جهت حل چالش «کمبود مسکن مناسب»، زمین های دولتی قابل ساخت و ساز به ابزار مهم اجرای سیاست تقویت عرضه تبدیل می شود. برنامه ساخت ۲ میلیون واحد مسکونی جهت یک دوره دست کم ۴ ساله، در این دوره به اجرا گذاشته می شود، به طوری که ۲۵۰ هزار واحد از این برنامه، سهم مسکن استیجاری دولتی هست. ساخت و سازهای انبوه با تسهیلات صندوق ملی مسکن، شارژ مالی می شوند و هر سال حداقل ۴۵۰ هزار واحد مسکونی در کره طی این دوره احداث می شود، در حالی که میزان ساخت و ساز در سال های قبل از آن، بین ۲۰۰ تا ۳۰۰ هزار واحد بوده است.
جعبه ابزار تنظیم بازار مسکن
عرضه مطلق در بازار مسکن کره در آن دوره، همزمان با رونق خرید و فروش مسکن و زیاد کردن قابل توجه قیمت ها اتفاق می افتد. با این حال، عرضه مطلق اگرچه شکاف بزرگ بین موجودی واحدهای مسکونی و تعداد خانوارها را تا حدودی کم می کند ولی به حل چالش اجاره نشین ها و توان خرید مسکن جهت دهک های میانگین و میانگین رو به پایین منجر نمی شود در نتیجه، خرید بیش از یک منزل به عنوان «عملیات سفته بازانه» تعریف و مشمول مالیات های تصاعدی می شود. این بازار در سال های ۱۹۹۷ تا ۱۹۹۸ با رکود ساختمانی و معاملاتی ناشی از بحران مالی آسیا روبه رو می شود. دولت کره در این سال ها، از اهرم تسهیلات خرید جهت جنبش تقاضا و مالیات جهت کم کردن هزینه سرمایه گذاری ملکی (تحریک عرضه) بهره می برد. بازار مسکن کره جنوبی به خصوص در پایتخت و شهرهای بزرگ در سال های ۲۰۰۲ تا ۲۰۰۶ وارد دوره رونق می شود. در این دوره جهت مهار قیمت ها، در کنار اجرای برنامه ۱۰ ساله عرضه یک میلیون واحد مسکونی استیجاری دولتی، با دو ابزار مالیات و تسهیلات بانکی، تقاضای سفته بازی و سرمایه ای خرید ملک محدود می شود. دولت مرکزی به کمک دولت محلی در شهرهای بزرگ، مالیات های فزاینده بر املاک وضع می کند و قیمت مالیات بر عایدی سرمایه جهت مالکان دو منزل و بیشتر، زیاد کردن می یابد. همچنین سقف نسبت بدهی متقاضیان وام مسکن به درآمد به عنوان ضوابط سخت گیرانه کم کردن می یابد و جلوی زیاد کردن سقف تسهیلات گرفته می شود.
جعبه ابزار تنظیم بازار مسکن کره، به علت انعطاف ابزارها، کارکرد دو منظوره -هم جهت وقت رونق و هم جهت وقت رکود- دارد. در سال های ۲۰۰۸ تا ۲۰۱۳ بازار مسکن در این کشور تحت تاثیر بحران مالی جهانی، وارد فاز رکود می شود. دولت جهت خارج کردن بازار از رکود، علاوه بر ارائه تسهیلات مالیاتی به فعالان بازار، سقف تسهیلات خرید مسکن را زیاد کردن می دهد و سن املاک مشمول وام خرید مسکن را نیز اوج می برد تا از این طریق به جنبش تقاضا کمک کند. آخرین برش زمانی از مدیریت بازار مسکن به وسیله دولت در کره جنوبی به سال های ۲۰۱۳ تا ۲۰۱۵ برمی گردد. در سال ۲۰۱۳، سیاست «تقویت بخش شخصی سازنده مسکن اجاره ای» و همچنین «تامین منزل شاد جهت نسل جوان» در دستور کار قرار می گیرد.
دولت کره جهت تعادل بخشی در بازار مسکن و کم کردن جمعیت ساکن در منزل های زیر استاندارد، مجموعه ای از ابزارها را طی حداقل نیم قرن گذشته جهت «افزایش عرضه، کم کردن
در اوایل قرن بیست و یکم، تحت تاثیر ساخت و سازهای انبوه مسکن روی زمین های دولتی، مسئله کمبود عرضه برطرف شد ولی متغیرهای مربوط به «رفاه مسکن و اوضاع خانوارهای آسیب پذیر» همچنان به عنوان چالش در بازار مسکن کره تظاهر کرد. در فاصله دهه ۱۹۷۰ تا ۲۰۰۰ میلادی، نسبت واحدهای مسکونی به خانوارها در کره از ۷۸ درصد به ۹۶ درصد رسید. با این حال سهم مسکن استیجاری دولتی از کل موجودی مسکن در این کشور ۵ درصد بوده در حالی که در فرانسه این سهم ۱۹ درصد و در انگلستان ۱۸ درصد بوده هست. دولت کره در سال ۲۰۱۵ برنامه «رفاه مسکن» جهت پرداخت کمک هزینه مسکن به دهک های کم درآمد را به عنوان یک برنامه مستقل جهت بخش مسکن، تصویب و به اجرا درمی آورد. برنامه دولت کره جهت اجاره نشین ها طی همه دوره های سیاست گذاری، بر ساخت مسکن استیجاری دولتی، ساخت مسکن استیجاری به وسیله بخش شخصی و پرداخت کمک هزینه اجاره متمرکز بوده هست. دولت کره جهت خانوارهای «بسیار کم درآمد»، سیاست ساخت مسکن استیجاری دائمی را با همکاری دولت و شهرداری ها در قالب احداث ۲۵۰ هزار واحد مسکونی طی دست کم ۴ سال به اجرا درآورد. در این برنامه مساحت واحدها حداکثر ۴۰ مترمربع تعریف شد. جهت اجاره نشین های کم درآمد و میانگین بالقوه نیز ساخت واحدهای ۵۰ تا ۶۰ مترمربعی به شکل اجاره و خرید در دستور کار دولت و شهرداری ها و بخش شخصی قرار گرفت. در کارنامه دولت کره جهت سیاست گذاری بخش مسکن، دهک های میانگین درآمدی، از طریق رژیم بعد انداز در صندوق های بعد انداز مسکن و با دریافت تسهیلات خرید در استطاعت، تجهیز و تامین مالی می شوند. الگوی عرضه جهت این گروه، واحدهای تا ۸۵ مترمربع تعریف شده است است که نشان می دهد دولت در این کشور توانسته زمینه عرضه و ساخت و سازهای کم متراژ و مصرفی را جهت متقاضیان فراهم کند.
در برنامه رفاه مسکن که از سال ۲۰۱۵ به اجرا درآمده، «کمک هزینه اجاره مسکن» با توجه به درآمد مستاجرها، بعد خانوار، نوع پرداخت اجاره بها، سطح اجاره بها و همچنین محل سکونت مستاجر، به صورت متغیر و هدفمند پرداخت می شود. این مدل حمایت از مستاجرها، بخش مهم سیاست های حوزه تقاضای مسکن را دربرمی گیرد. در حوزه تامین مالی مسکن نیز علاوه بر تقویت نقش صندوق بعد انداز مسکن، بازار رهن ثانویه نیز کارآمد است که به زیاد کردن منابع بانکی جهت پرداخت تسهیلات خرید مسکن کمک می کند. دولت کره در حوزه مقررات احتیاطی ضدسفته بازی طی سال های اخیر، قدرت اهرم مالیات بر عایدی املاک را زیاد کردن داده هست؛ به طوری که مالکان چند منزل ای با معافیت مالیاتی، به عرضه املاک خود در بازار استیجاری تشویق شده است اند. تقویت سیاست های مالیاتی ضدسفته بازی از سال ۲۰۱۴ به بعد، با زیاد کردن قابل توجه قیمت مسکن در دستور کار قرار گرفت. در حال حاضر قیمت مالیات بر عایدی سرمایه جهت مالکان دو منزل ای، ۴۰ درصد و جهت سه منزل و بیشتر، ۶۰ درصد عایدی فروش هست. اوضاع کنونی بازار مسکن کره نشان می دهد شاخص دسترسی به مسکن که از نسبت قیمت به درآمد خانوار محاسبه می شود، از ۱/ ۵ در سال ۲۰۱۲ به ۷/ ۳ در سال ۲۰۱۵ اصلاح پیدا کرده که نشان دهنده کم کردن مدت وقت جهت خرید منزل هست. این نسبت در کره از مدت وقت انتظار در کانادا، چین و انگلستان نیز کمتر هست. همچنین درصد خانوارهای ساکن در منزل های استاندارد (خانوارهای اصلاح یافته در بازار مسکن) نیز زیاد کردن پیدا کرد به طوری که تعداد خانوارهای ساکن در منزل های زیر استاندارد از ۴۶ درصد در سال ۱۹۹۵ به کمتر از ۱۲ درصد رسیده است.
جعبه ابزار تنظیم بازار مسکن
دنیای اقتصاد
واژه های کلیدی: ابزار | اجاره | بازار | سیاست | برنامه | مالیات | برنامه | تسهیلات
دانلود فایل ها
توجه: ممکن است تمام لینک های دانلود به دستور مقام قضایی حذف شده باشد...
